토지 감정평가 높게 나와 분양가 인상 불가피...주택법 분양가상한제 적용도 받지 않아

제주시 오등봉공원 민간특례사업 부지 내 비공원시설에 추진되는 아파트 2개동 조감도. ⓒ제주의소리
제주시 오등봉공원 민간특례사업 부지 내 비공원시설에 추진되는 아파트 2개동 조감도. ⓒ제주의소리

제주시 오등봉공원 민간특례사업에 대한 토지 감정평가가 높게 책정되면서 특혜 논란을 빚고 있는 아파트 분양가도 덩달아 높아질 가능성이 커졌다.

12일 제주시에 따르면 오등봉공원 사업부지 내 토지에 대한 감정평가를 진행한 결과 당초 사업자가 예측한 1532억원 보다 높은 가격이 제시된 것으로 알려졌다.

감정평가는 제주시와 토지주, 시행사가 추천한 감정평가법인 3곳이 동시 진행했다. 제주시는 이들 감정평가법인에서 평가한 보상액을 산술평균해 최종 보상금액을 정하게 된다.

아파트는 전체 사업부지 76만2298㎡ 중 비공원시설인 9만5080㎡ 부지 내 한라도서관 인근에 들어선다. 사업자는 지하 2층, 지상 15층, 1422세대 규모를 계획하고 있다.

당초 시행사가 제안서에서 밝힌 3.3㎡당 분양가는 1650만원 가량이다. 전용면적 85㎡(분양면적 108㎡)를 단순 적용하면 분양가는 5억5000만원 안팎이다.

반면 토지 가격이 오르면서 분양가 상승이 불가피해졌다. 민간특례사업으로 추진되는 아파트는 분양가 심사 대상도 아니어서 행정의 사전 통제도 제한적이다.

주택법 제57조(주택의 분양가격 제한 등)에는 공공택지나 공공주택 복합지구, 주거재생혁신지구 등에 대해서만 분양가상한제를 적용하도록 하고 있다.

아파트 분양가격이 오르면 시행사의 이익도 덩달아 높아진다. 시행사는 공모 당시 분양과 기타수입을 포함한 사업총수익을 9068억원으로 추산했다. 

이중 수익률 8.91%(807억원)와 공공기여투자비 100억원을 제외한 총사업비용은 8162억원이다. 사업총수익 9068억원에서 총사업비용과 법인세 등을 뺀 약정수익은 608억원 가량이다.

이 금액은 넘어서는 이익이 발생해야 제주시가 초과수익을 환수할 수 있다. 광주시 등 다른 지역의 경우 분양가 상승으로 사업자와 협약서 변경을 검토 중이다.

제주시 관계자는 “토지평가액이 오를 경우 분양가에도 영향을 미칠 수 있다”며 “다만 아파트 건설 관련 추진 상황은 향후 사업자의 계획에 따라 달라질 수 있다”고 밝혔다.   

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